今年7月深圳打响了楼市调控的“第一枪”，9月份又有杭州、沈阳、无锡等多地陆续跟进。毕竟，上半年深圳的涨幅已经惊动了全国人民，而无锡和沈阳可是一手房、二手房同比涨幅都在10%左右，杭州也是一二手房同比涨幅在5%左右。所以，这几个涨的比较快的地方，赶在“金九银十”的时候出台一些调控政策，也不能算是出乎意料吧。

当然，这些政策里，最猛的还是深圳。作为全国四个一线城市的户口“洼地”，这次深圳首次明确了“户口+3年社保”或“5年社保”才有购房资格的模式，可谓是开了全国的先河。如果全国效仿全面铺开，今后社保反而成为购房资格里更重要的部分。

不过，不是每个城市都需要深圳这样“户口+社保”这类用力比较猛的措施的。所以详细分析一下，这一轮以深圳为代表的楼市调控，“看起来最猛”的还是在税收这一块上面。尤其是，将住房转让增值税征免年限由2年调到5年。

之所以这么说，也是和咱们国家房地产交易税收这一块的关系非常紧密。特别是随着时间推移，一二线城市的房地产市场逐渐由新房市场转向存量二手房市场，二手房买卖的税费更是将直接产生作用。

在过去的10年里，就出现过因为税收政策调整，直接影响二手房市场的情况。具体来说有两次，第一次是2013年“国五条”项下，明确个人转让住房按所得(也就是差价)的20%征收个人所得税，住房满足满五唯一条件的免征。当年出台执行细则最快，执行也最有力的当属北京。经历过那段时间的朋友也知道，北京也由此开启了2年的横盘时间，甚至很多人一度认为北京房价不可能再涨了。直到后来放开了“认房又认贷”，北京的房价才又一次开启上涨。

与第一次相比，第二次税收政策的调整可就是“雷声大雨点小”。具体来说就是2016年的“营改增”政策，从此营业税正式走下了历史的舞台。

原先根据2009年底财政部的规定，2011年起，个人将不足5年的非普通住房转让的，全额征收营业税;超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税;超过5年的普通住房免征营业税。

虽然2016年不少人对于营改增以后，认为个人转让住房的税负会因为政策的调整而大幅度提升。但实际上，由于国家对于营改增的总体原则是保证税负不增加、要求税负略有下降的方式，因此最终房屋转让转变为增值税以后的税收方式，实质上跟营业税是一模一样的。

也就是我们现在执行的，将城市分为北上广深四个一线城市和其他城市，延续之前普通住宅(140平米以下)和非普通住宅的分类标准。对于我们这些平常老百姓交易的普通住宅来说：四个一线城市的普通住宅，按照2年以内全额征收，2年到5年差价征收，5年以上免征的方式进行。其他城市的普通住宅则没有2年到5年差价征收这一段，直接按照只有2年以内全额征收，2年以上直接免征。

所以这一次几个城市对于增值税政策的调整力度可以说是很大了。深圳作为四个一线城市之一，取消了2年到5年差价征收增值税的优惠，直接5年以内的全额征收。这个力度应该是最大的，因为原本差价征收的时候，其实人为操作的空间还是有的。

毕竟差价是按照网签价来计算的，那么对于少贷款或者全款的买家其实是非常有利的，而对于之前高贷款做高网签价的卖家也是有利的。可是全额征收了以后，这些操作虽然还是可以在一定程度上减税，但是税负直接上升了一个台阶。

深圳以外的其他城市，相对来说力度现在还不好确定。因为实施细则还没有出。现在只是说把免税的时间从2年推到5年，但是2年到5年之间是全价征收还是差价征收，目前我还没有查到。如果是跟深圳看齐一步到位的话，那力度比深圳还要大。如果是选择差价征收的话，考虑到这几年这些地方涨幅还比较大，力度总的来说也是有的，不是那种闹着玩的政策。

不过话又说回来，力度大不等于政策效果就好。最重要的有两点：第一，收增值税不直接改变房价上涨的预期。恰恰相反，收增值税说明的是增值太高了，需要收税，只是房屋的持有者少赚了一点。这其中释放的信号，要想直接吓退投机者、炒房客可远没有限购、限售这样的政策给力。

第二，收增值税以后，二手房供应量下降，只是将更多的买家推向一手房市场。换句话说，如果这个政策是在北京、上海这样二手房占绝对主力的地方，效果会比较好。而深圳、无锡这样一手房市场仍然非常火爆的情况下(比如无锡上半年土地拍了很多高价)，只会加剧一二手房价格与供需的倒挂，让更多人去抢倒挂的一手房。楼市总体热度难言下降。

并且，只要普通住宅最终允许免除增值税，对于房产投资以及自主换房群体来说，无非就是房产多持有几年，换房的频率慢一点而已。如果不改变房价上涨的大逻辑、大背景，最终由于税收推动帮“投机者”更长时间地持有房产，反而压缩了供给。

总的来看，这一次增值税政策调整，药性很猛，能不能做到对症，恐怕还有待时间检验。